Comment déterminer le montant d’un loyer ?

Pour chaque propriétaire, fixer le prix du loyer et des frais pour une propriété louée est une étape clé car elle affecte à la fois la rentabilité et l’attractivité d’un appartement particulier. Il est parfois difficile de déterminer le montant du loyer de la manière la plus juste possible tout en respectant la loi, surtout en raison de la réglementation des loyers sur la réinstallation. Découvrez immédiatement les moyens à suivre pour y parvenir.

Définir le prix du loyer et être juste

Fixer le prix du loyer

En général, vous avez une grande liberté pour fixer le prix de la location d’une propriété, que vous louez. Pour un appartement qui n’a jamais été loué ou qui n’a pas été habité au cours des 18 derniers mois, le propriétaire a le droit de décider personnellement du loyer qu’il veut exiger de son locataire. Mais qui dit grande liberté dit aussi une grande responsabilité : c’est à vous de fixer le prix le plus juste pour un bien locatif, à savoir celui qui vous permettra de trouver facilement un locataire tout en offrant un retour rentable sur votre investissement immobilier.

Donc, si vous trouvez une pénurie de logements locatifs dans la zone où votre propriété est située, vous avez le droit de facturer un loyer élevé pour profiter du fait que la demande est supérieure à l’offre. Néanmoins, il convient d’avertir que cette stratégie ne paie pas nécessairement, dans tous les sens du mot. En effet, le loyer gonflé pourrait entraîner un loyer impayé, qui implique parfois une longue procédure à forte intensité d’énergie pour récupérer le montant dû au locataire, tout cela sans oublier qu’il est certainement difficile de garder leurs locataires, qui quitteront l’appartement sans hésitation s’ils trouvent des appartements avec des fonctionnalités, mais à un prix inférieur.

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Enfin, vous devrez peut-être gérer les périodes de vacance, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement loué est vide entre deux locataires. Cependant, les vacances affectent grandement la rentabilité de la propriété louée. On estime qu’un mois sans locataire par an implique une perte moyenne de 8,33 % du revenu brut. Et c’est encore plus si vous regardez le revenu net, en raison des dépenses fixes que le propriétaire doit continuer à payer (impôt foncier, entretien, frais de copropriété, prêts, etc.).

Plus précisément, dans la façon dont vous allez fixer le prix du loyer de votre maison dépend en grande partie du marché dans lequel vous vous trouvez. Vous devrez essayer de respecter autant de prix que possible facturés par d’autres propriétaires pour vous assurer de trouver un locataire.

Pour ce faire, vous avez tout intérêt à consulter les annonces immobilières publiées par d’autres propriétaires et concernant des propriétés similaires pour évaluer où le prix d’une maison peut être comparé à eux. De plus, il est recommandé d’utiliser des simulateurs de location tels que le simulateur de location E-Stewardship pour découvrir le niveau de location pratiqué dans votre ville.

En détail, plusieurs éléments affectent la hauteur du loyer qui doit être fixé :

• la superficie de la propriété (nombre de chambres, superficie) et son emplacement ;
• l’ état du logement et son niveau de caractéristiques énergétiques ;
• Appartement « confort » (étage, la présence d’un ascenseur ou d’un gardien, etc.)
• toutes les annexes (parking, sous-sol, terrasse, jardin, etc.)
• également, le loyer pour la location meublée est plus élevé que pour la location vide.

Fixer le prix des frais de location

Du côté des frais de location que chaque locataire est en droit de demander du locataire et qui peuvent se rapporter, par exemple, à la taxe pour l’élimination des ordures ménagères, les dépenses en consommables (électricité, eau, produits d’entretien, etc.), ou les coûts d’entretien courant de l’appartement, il est important de déterminer le montant de ces dépenses dans un an, puis calculer les règles sur les frais que le locataire devra payer tous les mois. Bien que ces frais de location varient en fonction de chaque appartement, en règle générale, ils sont les mêmes d’année en année.

Dans tous les cas, une fois par an pour attester l’exactitude ou l’absence de son calcul, le propriétaire doit effectuer la réglementation des frais de loyer à travers un compte rendu détaillé de tous les frais pour la dernière année. Si les provisions pour dépenses engagées par le locataire sont inférieures aux coûts effectivement engagés par le locateur, le locataire devra ajouter l’indemnité. Sinon, le locateur devra payer un trop-payé au locataire, qui aura le droit de demander la documentation des dépenses engagées au cours de l’année . Par conséquent, une fois de plus, il est nécessaire d’être aussi juste que possible et de conserver tous les documents qui démontrent le montant des différents frais associés à l’hébergement loué.

Notez que dans une location meublée, le propriétaire peut demander à son locataire de payer des frais sous la forme d’un forfait mensuel , après une évaluation approfondie du montant des dépenses remboursables. Dans ce cas, la réglementation n’est pas appliquée. En cas de montant trop élevé, le locataire peut se retourner contre le bailleur et demander un remboursement des frais déjà réglés.

Nous vous rappelons que les frais de loyer recouvrables concernent :

• les services liés à l’utilisation de divers éléments locatifs (eau, électricité, chauffage, etc.)
• les frais d’entretien de routine et les réparations mineures des composants d’usage courant (entretien et réparation des ascenseurs, consommation d’électricité dans les espaces publics, entretien des espaces extérieurs, etc.)
• les frais appropriés pour les services directement utilisés par le locataire (traitement des déchets ménagers, taxe de balayage, etc.).

Inversement, frais du gestionnaire immobilier, remplacement des boîtes aux lettres ou nettoyage des graffitis dans les espaces publics, matériaux de façade, coûts de déatisation et les frais de protection et de surveillance ne font pas partie des frais de loyer recouvrables.

Soyez prudent, vous le voyez, il est donc important de savoir comment calculer correctement les coûts de location pour ne demander réellement que ce qui est dû au locataire. Bien diviser les frais de location dus et les frais de loyer qui sont sur vous est essentiel pour déterminer correctement le prix des frais de location pour le locataire.

Règles de surveillance des loyers

Si la plupart des maisons sont maintenant en mesure de fixer librement le prix du loyer pour les appartements qu’ils louent, il est clair qu’il y a quelques exceptions notables qui compliquent la tâche des propriétaires.

Cela est particulièrement vrai pour les appartements situés dans des zones étroites, pour lesquels le propriétaire est libre de fixer le prix du loyer sur la première location, mais il est interdit d’augmenter le loyer en cas de changement de locataire. Il a juste besoin d’offrir à un locataire entrant le même loyer que celui payé par un locataire sortant. La mesure, introduite dans près de 1 150 villes de 28 grandes villes métropolitaines, vise à freiner la croissance locative en raison d’un fort déséquilibre entre la demande et l’offre locative. Pour savoir si l’appartement de location est dans une zone étroite, le simulateur est disponible en ligne.

Rappelez-vous qu’en termes de surveillance des baux, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme sont des exceptions. Ils font partie d’un dispositif expérimental très spécial depuis plusieurs mois. Ceci est basé sur les loyers de référence, qui sont déterminés par décret préfectoral, en fonction du type de loyer (vide ou meublé), la taille de l’appartement et le temps de construction de la propriété.

En conséquence, le loyer fixé, même pour la première location, ne doit pas dépasser le loyer augmenté la référence applicable à la date de signature du contrat et doit être clairement mentionnée dans ce dernier. Si l’appartement présente des caractéristiques particulières (confort, emplacement, etc.), le propriétaire peut demander un loyer supplémentaire, à condition que le loyer de base soit inférieur au loyer de référence augmenté.

En cas de non-respect de ces règles, tout propriétaire est soumis à un litige de la part du locataire, qui peut intenter une action en vue de réduire le loyer.

Il convient de noter que les appartements approuvés par Anah, les appartements HLM, les appartements soumis à la loi de 1948 ou les locations touristiques et sous-locations ne sont pas affectés par les mesures de contrôle des loyers.

De plus, entre 2012 et 2020, il y a eu une taxe qui,sous certaines conditions, s’appliquait aux très petits appartements (type de chambre de bonne). Bapée « Tax Apparu », il a dû être pris en compte par les propriétaires lors de la détermination du prix du loyer dans le cadre de la location de résidences microlocales. Il s’agissait du montant des loyers perçus annuellement et variait de 10 à 40 % selon le loyer au pied carré. La pièce jointe concernait :

• partie résidentielle inférieure ou égale à 14 m² ;
• donné en loyer vide ou meublé pendant au moins 9 mois ;
• dont le loyer mensuel sans frais dépassait 42,47 euros par mètre carré en 2019 ;
• et se trouve dans la zone A ou A bis de l’appareil Scellier.

Si cette taxe a été supprimée, elle reste due pour les loyers perçus en 2019. Par conséquent, il doit figurer sur votre déclaration de revenus d’ici 2020 si la situation vous concerne.

Comment parviendrez-vous à moderniser les loyers, entre deux locataires ?

Comme il a été dit plus haut, de façon générale, un propriétaire d’une propriété dans une zone restreinte ne peut vérifier les prix du loyer de votre maison dans le cadre du transfert. Peut-être simplement le changer en fonction de l’indexation, qui se fait via l’indice Rent Benchmark Index (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. À titre d’information, le taux de location est calculé sur la base de la moyenne de l’année précédente des variations des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est dévoilé tous les trimestres par l’INSEE et s’applique aux baux signés à cette date ou après cette date, ainsi qu’aux baux actuels automatiquement.

En particulier, pour calculer une éventuelle augmentation de loyer entre deux locataires dans des zones étroites, le propriétaire doit avoir les trois éléments suivants :

• le montant du dernier loyer demandé ;
• un nouvel indice de référence pour le trimestre de loyer de référence (celui prévu dans le nouveau bail) ;
• indicateur loyer de référence pour le même trimestre de l’année précédente.

Ensuite, il doit effectuer les calculs suivants : loyer actuel × nouveau IRL/IRL pour le même trimestre de l’année précédente. Le simulateur est disponible en ligne pour faciliter les calculs.

Il convient de noter que l’opération à effectuer est la même lorsque le loyer est augmenté année après année. Par conséquent, si vous voulez calculer une augmentation du loyer indexé, rappelez-vous que vous ne pouvez le faire qu’à chaque anniversaire de la signature du bail. Par exemple, un contrat de location signé le 1er mars pourrait être réévalué le 1er mars de chaque année.

Cependant, il est possible d’éviter ce cadre en effectuant un travail considérable au sein du bien. Par exemple, les appartements qui ont fait l’objet d’améliorations depuis le départ de l’ancien locataire (à l’exclusion des travaux économes en énergie entraînant des augmentations de loyer pour une réduction des frais) ou une augmentation des normes de décence au moins la moitié du loyer de l’an dernier ne relèvent pas du cadre de location pour la réinstallation. Le propriétaire peut alors fixer le prix du loyer à 15 % du coût réel des travaux, TVA comprise.

En dehors du travail, le propriétaire peut aussi prouver que l’ancien loyer était clairement sous-évalué. L’augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre :

• le montant du loyer fixé au titre des loyers pour les appartements ayant des caractéristiques similaires à celles qu’il loue et qui sont situés dans le même voisinage ;
• et le dernier loyer facturé au locataire précédent, éventuellement changé en IRL si cela n’avait pas été fait au cours des 12 derniers mois.

Cependant, dans les deux cas, dans les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, le nouveau loyer ne peut en aucun cas dépasser l’augmentation le loyer de référence en vigueur au moment de la signature du bail.

Si l’appartement est vacant depuis plus de 18 mois, il n’est plus soumis à la réglementation du loyer lors de la cession, et le propriétaire peut fixer librement le prix du loyer, sauf pour les villes de Paris et la région de Lille, où une fois de plus le loyer de base fixé pour chaque locataire doit être conforme avec le plafond fixé par l’augmentation du loyer de référence en vigueur à la date de signature du bail.

Enfin, dans les zones instables, principalement les petites et moyennes villes, les villages et les zones rurales, le propriétaire peut fixer le loyer de son choix entre les deux locataires, et donc choisir d’augmenter le loyer lors du transfert, à condition que tous les facteurs soient pris en compte.