Comment emprunter plus que 33% ?
Règle de la dette de 33 % : les banques disposent de 15 % de marge de manœuvre
En septembre, on estime qu’il est possible d’obtenir un prêt immobilier à un taux moyen de 1,24%, ce qui est toujours très favorable. Néanmoins, les dossiers de l’emprunteur ont été amplifiés par les banques qui sont priées de ne pas prêter plus de 25 ans et ne dépassent pas 33 % de la dette. Bonnes pratiques élaborées par le HCSF (Financial Stability Council) fin 2019, conçues pour réduire l’offre et la demande de crédit.
Depuis le début de 2020, soutenues par un frein à l’écart associé à l’épidémie de Covid-19, les banques hésitent davantage à prêter aux ménages dont les paiements mensuels de prêts représentent plus d’un tiers de leur revenu mensuel net. Cependant, Bercy autorise les institutions financières à accorder certaines exceptions pour 15 % des dossiers.
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Achat de la résidence principale : pour la première fois rejoindre les chouchous des banques
Si l’on considère qu’environ 30 -35% des demandes de prêt immobilier déposées ne sont pas conformes à la règle de la dette de 33 %, la moitié d’entre elles n’aboutira pas à un financement et l’autre moitié permettra au projet immobilier de poursuivre.
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Les ménages qui bénéficient d’une telle dérogation sont souvent accompagnés d’un intermédiaire qui ne négocie pas avec les partenaires financiers. Dans les cas les plus rares, les emprunteurs avec un taux d’endettement de 35% ou même 39% parviennent à obtenir un prêt sur la propriété. Cependant, il convient de noter que les contributions personnelles et le « repos à la vie » sont essentiels dans ce cas.
Pour un couple, on estime, par exemple, que les économies disponibles d’au moins 10 % du projet et le « repos à la vie » de 2 000 euros sont le minimum si la règle des 33 % n’est pas respectée. Dans le cadre de l’investissement locatif, le revenu et le repos à la vie sont considérés comme une priorité.
Dans ce contexte, le premier accès est toujours l’exception. Cette jeune clientèle, avec des revenus changeants, représente de futurs investisseurs pour les banques, consommateurs d’autres produits financiers dans les années à venir. Ainsi, les institutions financières hésitent moins à prêter à une personne qui ne respecte pas la dette de 33 % pour la première fois, plutôt qu’à un ménage modeste. Certains n’hésitent pas à exiger une contribution personnelle de 15 à 20%, ainsi que des économies supplémentaires disponibles. Ils veillent donc à ce que les finances soient bien maintenues, ainsi qu’un « matelas » qui puisse être mis à la disposition des emprunteurs en cas de coup dur.
