La Française REM est une société de gestion adossée au groupe La Française, dont les encours globaux dépassent les 50 milliards d’euros. Sa branche immobilière gère plusieurs SCPI accessibles aux particuliers, avec des stratégies allant des bureaux européens aux établissements de santé. La question à trancher avant de souscrire n’est pas celle du rendement affiché, mais celle de la liquidité, de la fiscalité applicable et de l’adéquation avec la durée de détention envisagée.
Litiges SCPI et délais de retrait : ce que signale le médiateur de l’AMF
Les concurrents présentent La Française REM sous l’angle de ses performances passées et de la taille de son patrimoine. Un autre indicateur mérite d’être examiné en amont : la fluidité des sorties.
Le médiateur de l’AMF a publié son rapport annuel 2025 en septembre 2026. Il y fait état de 199 dossiers clos relatifs aux SCPI, contre 141 en 2024, soit une progression de 41 %. Les deux principales sources de litiges sont l’allongement des délais d’exécution des demandes de retrait et la qualité du conseil délivré lors de la souscription.
Ce constat ne vise pas spécifiquement La Française REM, mais l’ensemble du marché. Il impose de vérifier, pour chaque SCPI de la gamme, le volume de parts en attente de retrait et l’existence d’un marché secondaire actif. Une SCPI affichant un taux de distribution correct mais dont les demandes de retrait s’accumulent depuis plusieurs trimestres présente un risque de blocage à la sortie.
Avant toute souscription, demander à la société de gestion le rapport annuel le plus récent du fonds visé. La rubrique consacrée au marché des parts y indique le nombre de parts en attente et le délai moyen constaté pour les cessions exécutées.
Gamme La Française SCPI : profils de fonds et critères de sélection
La Française REM propose plusieurs SCPI aux stratégies distinctes. Certaines ciblent les bureaux en zone euro, d’autres se concentrent sur la santé ou les commerces. Cette diversification interne à la gamme ne signifie pas que tous les fonds conviennent au même profil d’investisseur.
Distinguer les SCPI selon leur sous-jacent immobilier
Un fonds orienté bureaux n’a pas les mêmes moteurs de performance qu’un fonds santé. Les bureaux dépendent du cycle économique et du taux de vacance locative dans les métropoles ciblées. Les actifs de santé (cliniques, EHPAD) offrent généralement des baux plus longs, mais leur valorisation est liée à la réglementation sanitaire et aux politiques publiques.
Comparer les taux d’occupation financier entre les fonds de la gamme donne une première indication de la tension locative réelle. Un taux élevé reflète un patrimoine bien loué. Un taux en baisse sur deux exercices consécutifs signale un risque de correction du prix de la part.
Critères concrets pour filtrer les fonds
- La durée de détention recommandée par la société de gestion, généralement de huit à dix ans. Souscrire avec un horizon plus court expose à une perte en capital si le marché secondaire est peu liquide.
- Le report à nouveau (RAN), qui représente les bénéfices non distribués mis en réserve. Un RAN confortable permet de lisser les distributions en cas de vacance locative ponctuelle.
- La part des investissements réalisés hors de France. Les SCPI investies en Europe hors France bénéficient d’une fiscalité différente sur les revenus fonciers, ce qui peut réduire l’imposition globale pour un résident fiscal français.
- Les frais de souscription et de gestion, qui varient d’un fonds à l’autre au sein de la même gamme. Ces frais, souvent compris entre huit et douze pour cent à l’entrée, diminuent mécaniquement le rendement net sur les premières années.
Fiscalité des SCPI La Française : revenus fonciers, prélèvements et conventions fiscales
Les revenus distribués par une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers lorsque le patrimoine est situé en France. Le souscripteur les déclare dans sa tranche marginale d’imposition, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Pour les SCPI de La Française dont une partie du patrimoine est située en Allemagne, en Espagne ou dans d’autres pays européens, les conventions fiscales bilatérales évitent la double imposition. Concrètement, les revenus de source étrangère bénéficient d’un crédit d’impôt ou d’une exonération partielle en France, selon la convention applicable. Ce mécanisme réduit la pression fiscale effective par rapport à une SCPI investie uniquement sur le territoire français.
Cette différence n’est pas anecdotique. Sur une durée de détention de dix ans, l’écart de fiscalité entre un fonds 100 % français et un fonds à dominante européenne peut représenter plusieurs points de rendement net cumulé. Vérifier la répartition géographique du patrimoine dans le bulletin trimestriel du fonds avant de souscrire permet d’anticiper la charge fiscale réelle.
Frais, prix de part et simulation du rendement net pour les SCPI La Française
Le prix de souscription d’une part varie selon le fonds. Il s’agit d’un prix fixé par la société de gestion, réévalué périodiquement en fonction de la valeur de reconstitution du patrimoine. Une baisse du prix de part traduit une dépréciation des actifs détenus par la SCPI, et pas uniquement un ajustement technique.
Décomposer les frais pour calculer le rendement réel
Les frais de souscription sont prélevés à l’entrée. Ils couvrent la commission de la société de gestion et les frais de recherche d’actifs. Les frais de gestion annuels sont déduits avant le calcul du taux de distribution affiché. Un fonds affichant un rendement de cinq pour cent brut peut descendre sous les quatre pour cent une fois les frais de gestion et la fiscalité intégrés.
Pour obtenir une estimation fiable, appliquer la séquence suivante :
- Partir du taux de distribution publié dans le dernier rapport annuel du fonds.
- Retrancher les frais de gestion si le taux affiché est brut de frais (vérifier la convention de calcul utilisée par La Française REM).
- Appliquer la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux, ou le crédit d’impôt si les revenus proviennent de l’étranger.
- Diviser le revenu net annuel estimé par le prix de souscription pour obtenir le rendement net investisseur.
Ce calcul donne un ordre de grandeur. Le rendement futur n’est jamais garanti : il dépend de l’évolution des loyers perçus, du taux d’occupation et de la valorisation du patrimoine.
Pièges fréquents à éviter avant de souscrire à une SCPI La Française
Le premier piège est de raisonner uniquement sur le taux de distribution passé. Un rendement élevé peut masquer une distribution partiellement financée par le report à nouveau ou par des plus-values de cession ponctuelles, et non par des loyers récurrents.
Le deuxième piège concerne la concentration sectorielle. Souscrire à plusieurs SCPI de La Française ne garantit pas une diversification réelle si les fonds investissent dans les mêmes zones géographiques ou les mêmes typologies d’actifs. Croiser la gamme La Française avec des fonds d’autres sociétés de gestion réduit le risque lié à un gestionnaire unique.
Le troisième piège porte sur le financement à crédit. Emprunter pour souscrire à une SCPI amplifie le rendement si la distribution couvre les mensualités, mais amplifie aussi la perte si le prix de part baisse ou si les distributions diminuent. Le risque de devoir rembourser un capital supérieur à la valeur de revente des parts existe, et il se matérialise précisément dans les périodes où les délais de retrait s’allongent.
La gamme de SCPI gérée par La Française REM couvre des segments variés du marché immobilier européen. Le choix d’un fonds dépend de la fiscalité personnelle du souscripteur, de son horizon de placement et de sa tolérance au risque de liquidité. Comparer les rapports annuels, vérifier les parts en attente de retrait et simuler le rendement net après impôt sont trois étapes à réaliser avant toute décision.
