Comment calculer le taux hypothécaire ?

Calculer les taux d’intérêt des prêts : comment cela fonctionne-t-il ?

Tous les emprunteurs savent par expérience que le coût d’un prêt dépend du montant emprunté, du taux et du moment du remboursement, et observent la différence entre les taux nominaux et réels. Mais quel est le calcul du taux d’intérêt du prêt ? Comment ça marche ?

Taux fixes et taux variables

Les emprunteurs qui cherchent à acheter des propriétés ont le choix entre des hypothèques à taux fixe ou à taux variable. Bien que la première option offre la possibilité de planifier les dépenses à long terme et offre une certaine tranquillité d’esprit, la seconde exige une bonne tolérance au risque, mais permet généralement d’économiser de l’argent à long terme. Il existe également des prêts à taux d’intérêt exigeant peu de tolérance aux fluctuations : il s’agit de taux variables « capé » protégés.

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Taux affichés et taux réels

Tous les crédits sont présentés avec un taux nominal (également appelé taux contractuel annuel), mais ils coûtent plus cher parce qu’ils sont réellement capitalisés :

• Dans le semestre sur les prêts hypothécaires
• Un mois ou même un jour pour d’autres types de crédit.
• Cela a pour effet de pomper un taux effectif.

Pour une hypothèque capitalisée par semestre, le taux d’intérêt annuel nominal de 3 % correspond à un taux annuel effectif de 3 025 %, la formule devant être utilisée comme suit :

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Taux annuel réel = (1 taux par période de capitalisation) — 1.

Et comme plus le taux nominal est capitalisé, plus le prêt est cher, l’exemple avec un prêt à court terme est encore plus frappant : le taux nominal de 24% revient ainsi au taux effectif de 26,82 % pour la capitalisation mensuelle et de 27,1 % si le taux est capitalisé quotidiennement.

Principe d’amortissement

En plus des prêts sur salaire qui sont soumis au remboursement immédiat, les prêts sont assujettis à un plan d’amortissement calculé à partir de :

• Montant emprunté
• Date limite de remboursement
• La fréquence des paiements
• Taux d’intérêt

Chaque fois qu’un emprunteur effectue un paiement, il rembourse une partie du capital et des intérêts. Comme pour les paiements, le montant initialement emprunté est réduit, la part de chaque remboursement alloué aux intérêts diminue, tandis que la part réservée aux augmentations de capital.

Exemple de calcul du crédit

Un emprunteur qui remboursera un prêt de 5 000$ de 15 % amorti sur 48 mois remboursera 139,15 $ par mois.

Son premier versement mensuel comprendra 76,65 $ en capital (ou remboursement du principal) et 62,50 $ en intérêts, et son dernier versement mensuel de 137,44 $ au principal et de 1,72 $ en intérêts. Au total, l’emprunteur paiera 6 679,38 $, dont 1 679,38 $ en intérêts.

Faible taux peut être déroutant

Parfois, nous sommes tentés par un faible taux, en pensant à payer de petits intérêts. Cependant, le coût du crédit dépend également du montant emprunté et de la période d’amortissement. Par exemple, un prêt de 10 000 $ sur 72 mois coûte encore 1 578,43 $ en intérêts qui peuvent être ajoutés aux frais de retard.

Les taux de prêt sont présentés de manière à les rendre attrayants. D’où l’importance de connaître la différence entre les taux nominaux et les taux effectifs et de simuler avec un plan d’amortissement pour réaliser les intérêts dus avant l’emprunt.