Comment savoir si un investissement locatif est rentable ?

Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers sont de plus en plus nombreux, surtout en Europe. En effet, investir dans l’immobilier locatif peut être très rentable si vous faites les bons choix. Toutefois, il est important de savoir comment évaluer la rentabilité d’un tel investissement avant de s’y lancer. Découvrez dans cet article comment savoir si votre investissement est rentable.

Déterminez le rendement brut de l’investissement locatif

La première chose que vous devez faire pour savoir si votre investissement locatif est rentable est de calculer le rendement brut de l’investissement. Ce calcul est très simple. C’est le rapport du loyer annuels sur le prix d’achat du bien. La formule est : (loyer mensuel x 12) / investissement locatif. Le résultat obtenu est multiplié par 100 et est exprimé en pourcentage. Généralement, l’investissement est dit rentable si le résultat est supérieur à 5 %. Par exemple, pour un investissement locatif de 150.000 euros que le louer à 850 euros par mois, le calcul de la rentabilité est le suivant : (850*12)/150 000 *100 = 6,8 %. Le rapport brut de 6,8 % étant supérieur à 5 %, cet investissement est rentable.

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Déterminez le rendement net du bien locatif

Lorsque vous faites un investissement locatif, les dépenses augmentent, notamment les frais de gestion et les impôts. Vous devez les additionner pour obtenir le revenu net de votre investissement immobilier. Vous obtiendrez ainsi un taux de rendement différent et plus précis que le calcul du rendement brut. La formule du rendement net de l’investissement locatif est : (montant du loyer annuel – frais lié au bien) x 100/prix d’achat.

Par exemple, pour un investissement de 150 000 € avec un loyer mensuel de 850 €, le loyer annuel est de 10 200 €. De ce montant, vous devrez soustraire les charges de taxe foncière, copropriété, assurance ou frais de gestion. Par exemple : 900 € pour les charges annuelles de copropriété non remboursées, 700 € pour la taxe foncière, 300 € pour les réparations du logement et 100 euros pour l’assurance des loyers impayés. Ceci donne : (10 200 – 2 000) х 100/ 150 000 = 5,46 %. Vous devrez également ajouter la commission de l’agence immobilière si vous confiez la gestion locative à une agence immobilière.

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Évaluer le flux de la trésorerie

Pour comprendre si un investissement locatif est rentable, il est également nécessaire de déterminer le flux de trésorerie de l’investissement. Il s’agit de déterminer les entrées et sorties de trésorerie du bien loué sur une certaine période. Le calcul consiste à prendre en compte tous les flux de trésorerie associés à votre investissement. Toutes les dépenses associées à cette propriété sont considérées comme les sorties de fonds.

Par exemple, vous trouverez les déductions fiscales et sociales du revenu locatif net. La formule de ce calcul est : loyer mensuel reçu – (les dépenses + paiement mensuel du prêt + taxes immobilières + impôts sur les revenus immobiliers). Si votre flux de trésorerie est positif alors votre investissement s’auto-finance. C’est-à-dire que votre investissement locatif génère plus de rentrées d’argent que de sorties.

Déterminez le taux de rendement interne

Le calcul du TRI montre le taux moyen de retour sur investissement sur plusieurs années, en tenant compte de tous les paramètres. Par exemple, vous avez investi 100 000 € dans l’achat d’un immeuble. Alors, il s’agit d’un flux sortant négatif : – 100 000 €. Si l’immeuble est mise en location pour un loyer annuel de 6 000 €, il s’agit d’un flux positif. Pour cet investissement, vous devez payer un impôt foncier annuel de : – 500 €.

Lors de la première année, le flux de trésorerie est trouvé par : Coût d’achat + loyers – impôt foncier (- 100 000 + 6 000 – 500 = – 94 500 €. La deuxième année, vous devez faire le loyer moins l’impôt foncier (+ 6 000 – 500) = 5 500 €. Si vous décidiez de revendre votre immeuble, dans 10 ans, à 120 000 €, alors le flux serait 120 000 + 6 000 – 500 = 125 500 €. Ce type d’investissement offre donc un TRI de 7,98 %.